2026-06-29· Rahi Lokotar

Aeg maksab raha. Aga ainult ühe poole jaoks.

See lugu ei sünni teooriast. See sünnib kogemusest — minu enda omast ning kümnete kolleegide ja koostööpartnerite omast. See ei ole esimene kord, kui ma näen, kuidas korralikult tehtud töö muutub aeglaselt kahjumiks, sest keegi teisel pool lauda ei pea kiirustama.

Kirjutan selle lahti nii rahulikult kui oskan. Sest kõige teravam asi, mille ma teha saan, ei ole karjuda — vaid seletada nii täpselt, et muster ise nähtavaks saaks.

Ühe laua taga istub kaks inimest. Üks on peatöövõtja või peaprojekteerija. Tema iga venitatud nädal sööb likviidsust: palgad tuleb maksta 25. kuupäeval, liising jookseb, pank ootab. Teine on tellija esindaja avalikus sektoris. Tema palk saabub samuti 25. kuupäeval — aga sõltumata sellest, kas projekt edeneb või seisab.

Ühe jaoks maksab aeg raha. Teise jaoks on aeg tasuta, sest selle garanteerib maksumaksja. Ja kui ühe poole aeg maksab raha ja teise oma mitte, siis ei ole tegu võrdsete läbirääkimistega.

FIG.01 — VENITUSE KULU Peatöövõtja Tellija

Sama kalender, kaks erinevat hinda. Iga venitatud nädal sööb peatöövõtja kassat; tellija palk laekub muutumatult. Just see vahe on kogu loo mootor.

Ma väidan, et see süsteem ei ole jätkusuutlik kummalegi poolele. Mitte ainult ehitajale ja projekteerijale, kes selle all ägavad — vaid ka tellijale endale, kes lühinägelikult arvab, et ta võidab. Pikas plaanis kaotavad mõlemad. Selles loos näitan, kus muster tekib, miks see laguneb mõlemale poolele ja mida saaks teha — sealhulgas üks lahendus, mis on otse minu enda töövaldkonnast.

§01 — Esimene hammasratasMadalaim hind valib vale tegija

2024. aastal valiti Eesti riigihanke võitja enamasti madalaima hinna või kulu alusel — see moodustas 86% hangete arvust ja 78% kogumaksumusest. Kvaliteeti või omadusi kirjeldavate kriteeriumide alusel valiti võitja vaid 14% hangetest. Aasta varem oli madalaima hinna osakaal koguni 88%. Trend on aastaid püsinud: hind otsustab peaaegu kõik.

FIG.02 — KUIDAS VALITI VÕITJA (2024) 1 RUUT = 1% HANGETEST

86% versus 14%. Nii valiti 2024. aastal riigihanke võitja: valdav osa madalaima hinna alusel, kõigest 14% kvaliteedikriteeriume kasutades.

Allikad: Rahandusministeerium — riigihangete valdkonna 2024. a statistika · Rahandusministeerium — hindamiskriteeriumite kasutamine riigihangetes (2021. a küsitlus)

Iseenesest ei ole madalaim hind kuritegu. Probleem tekib siis, kui see kombineeritakse kahe muu asjaga: täieliku riski ülekandmisega pakkujale ja hägusa vastuvõtukriteeriumiga. Selline kombinatsioon ei vali välja parimat tegijat — ta toimib filtrina, mis valib välja just selle, keda tegelikult ei taheta.

FIG.03 — MADALAIM HIND ≠ PARIM VÄÄRTUS Valitud Parim väärtus

Madalaima hinna filter vaatab ainult hinda (x-telg). Nii valitakse odavaim pakkuja (kollane), samal ajal kui parima väärtusega büroo (violetne) jääb kõrvale.

Ja kõige olulisem: riik ise teab seda. Rahandusministeeriumi 2021. aasta hankijate küsitlus (110 vastanut) leidis, et kvaliteedikriteeriumide alusel sõlmitud lepingutega oldi rahulolevamad pea kõigis aspektides — töö kvaliteedis, tähtaegades, koostöös töövõtjaga — kõigis peale hinna. Üks hankija sõnastas otse, et madalama hinna hanked ebaõnnestuvad eelkõige halvasti läbimõeldud tööülesande tõttu. Probleem ei ole seega hinnakriteeriumis kui sellises, vaid selles, et lähteülesanne on nii hägus, et madalaim hind hakkab valima vale asja.

Miks siis hind ikkagi domineerib? Vaidlustamise hirm. Madalaima hinna puhul on hanke vaidlustamise risk väiksem; küsitluses hindasid hankijad vaidlustamise riski kvaliteedikriteeriumide kasutamisel kõige kõrgemaks just ehitustöödes. „Kõige odavam on kõige lihtsam kaitsta" — see on tellija jaoks ratsionaalne. Probleem ei ole rumalus, vaid stiimul.

§02 — Teine hammasratasVastuvõtmise hägusus muutub hilisemaks võimuks

Liigume sinna, kus leping on juba sõlmitud. Võlaõigusseadus ütleb töövõtulepingu kohta üpris selgelt: tellija on kohustatud töö vastu võtma, kui see vastab tingimustele, ja kui ta alusetult keeldub mõistliku aja jooksul vastuvõtmisest, loetakse töö vastuvõetuks. Riigikohus on rõhutanud, et hea usu põhimõttega on vastuolus keelduda vastuvõtmisest ainuüksi ebaoluliste puuduste tõttu.

Seadus eristab kaht asja, mida praktikas pidevalt segi aetakse — tihti meelega:

Puuduse parandamine — puudus oli olemas üleandmise hetkel; töövõtja parandab tasuta.
Muudatus ehk lisatöö — uus nõue, mis ei kuulu lepingu eseme hulka; selle eest tuleb maksta ja anda tähtajapikendus.

Aga kui leping ei defineeri objektiivseid vastuvõtukriteeriume, jääb tellijale jääkkontroll: õigus otsustada, millal töö on „valmis". See jääkkontroll muutub lepingujärgseks võimuks. Majandusteaduses on sellel nimi — holdup-probleem. Kui pool, kes on juba investeerinud, sõltub teise poole hilisemast heakskiidust, saab teine pool selle sõltuvuse pealt raha välja pigistada.

Siit tulebki „lõputute kommentaaride" kultuur. Suur osa neist kommentaaridest ei ole tegelikult puuduse osutamine, vaid uus nõue, mis on maskeeritud puuduseks — sest puudust peab parandama tasuta, aga muudatuse eest peaks maksma. Kuni vastuvõtuakti ei ole, ei muutu töövõtja tasunõue sissenõutavaks. Ehitaja teeb tööd edasi, jätab kulu enda kanda ja vaikib, sest vastasel juhul ei saa ta üldse raha kätte.

FIG.04 — VENITUS = SAAMATA TASU, MITTE KULU teenitud, kinni otsuse värav

Raha on olemas; see lihtsalt ei liigu. Venitus ei ole uus kulu — see on tehtud töö eest juba teenitud raha, mis jääb otsuste, kinnituste ja vastuvõtmiste taha lukku.

§03 — Sama muster, avalik serv30 päeva, mille kella saab tasuta seisma panna

Täpselt sama loogika kordub loamenetluses. Ehitusseadustik annab kohalikule omavalitsusele ehitus- ja kasutusloa menetlemiseks 30-päevase tähtaja. Kõlab kaitsvalt. Aga vaatame mehaanikat.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ehitustegevuse valdkonnajuht Ivo Jaanisoo on selgitanud, et see 30-päevane tähtaeg on omavalitsusele antud menetlustähtaeg, mis peatub, kui dokument tagastatakse taotlejale puuduste kõrvaldamiseks, ja jätkub alles pärast nende taasesitamist. Ja siin on konks: Eesti Ehitusettevõtjate Liit on aastaid osutanud, et kuigi seadus annab miinimumnõuded, ei ole määratletud, millised lisadokumendid on „asjakohased".

Õiguslikult peatab puuduste kõrvaldamiseks tagastamine menetlustähtaja kulgemise (haldusmenetluse seaduse § 15 lõike 2 alusel). Aga kui see, mis tähtaja seisma paneb, ei ole sisuliselt määratletud, muutub tähtaeg, mida saab ühepoolselt ja tasuta peatada ja venitada, tähtaja teatriks. Ettevõtjad on kirjeldanud, et tagasi võidakse lükata faili vale formaadi, puuduva või vale isiku allkirja, isegi kirjavigade pärast. Menetlustähtaeg, mis pidi kaitsma omandiõigust ja ettevõtlusvabadust, muutub relvaks.

Tähelepanu — tellija teeb õiguslikult kõike õigesti. Ta kasutab talle antud menetlusõigust. Probleem ei ole inimeses, vaid selles, et menetlusõigus, mille kulu peatatud poolele on null, langeb kogu raskusega selle poole peale, kelle jaoks aeg maksab raha. Tallinna ehitusettevõtjad on liidu kaudu öelnud otse: „Ehitusettevõtjad soovivad, et linn järgiks seadusi, mitte ei mõtleks ise välja reegleid."

§04 — Skin in the gameKui aeg ühele maksab ja teisele ei maksa

Mõlemal tasandil — eralepingu vastuvõtul ja avalikus loamenetluses — on sama struktuur: üks pool, kelle iga päev maksab raha, sõltub teise poole heakskiidust, mille edasilükkamine ei maksa teisele midagi. See ongi „skin in the game" asümmeetria.

Kui tellija venitab, ei lange tema palk. Kui peatöövõtja venib, sööb see tema kassat. See ei ole moraalne süüdistus — tellijal lihtsalt puudub isiklik kaotuse stiimul kiirelt tegutseda, ja tal on karjääririsk, kui ta midagi liiga kiiresti heaks kiidab. Tema jaoks on ootamine ja täiendava dokumendi küsimine alati turvalisem kui otsustamine. Riigikontroll on sama mustri dokumenteerinud teistpidi: omavalitsused „loodavad tellijana mõnikord liialt lepingupartnerite asjatundlikkusele ja heale tahtele", jättes lepingunõuded üldsõnaliseks. Kui keegi ei kanna aja hinda, ei kiirusta keegi.

§05 — TagajärgMiks see ei ole jätkusuutlik kummalegi poolele

Lühiajaliselt tundub, et tellija võidab: odav hind, risk üle kantud, raha kinni hoitud. Aga vaatame ahelreaktsiooni — ja seda, kuidas iga lüli on Eestis juba juhtumas.

Madalaim hind koos täieliku riskiülekandega surub pakkumised alla omahinna — võidab see, kes hindas valesti või loodab vahe hiljem tagasi võidelda.
Hägune vastuvõtt hoiab tehtud töö eest teenitud raha kinni: paranduvoorud venivad, tasunõue ei muutu sissenõutavaks.
Makseviivitus kandub ahelas allapoole — peatöövõtjalt alltöövõtjani, kelle puhver on kõige õhem.
Nõrgemad lülid muutuvad maksejõuetuks ja kompetents lahkub turult.
Järgmises hankes on tõsiseid pakkujaid vähem ja tellija valib kahanevast ning kehvemast baasist.

Ja Eesti andmed kinnitavad iga lüli. Ehitusmaht on Statistikaameti andmetel langenud neljandat aastat järjest: 2025. aastal ehitati 1,5% vähem kui aasta varem (kokku 4 miljardi euro eest) ja 2024. aastal omakorda 6% vähem kui 2023. aastal. Ning ehitussektor ei ole maksejõuetuses kõrvaltvaataja — Maksejõuetuse teenistuse esimese tegevusaasta ülevaates oli varatute maksejõuetute ettevõtete esikolmikus just ehitussektor.

Maksejõuetuse teenistuse andmed näitavad kahju kiiret kasvu. Teenistuse juhi Signe Viimsalu sõnul jätsid varatud maksejõuetud ettevõtted 2025. aastal võlausaldajatele maha 73,9 miljonit eurot — 52% rohkem kui aasta varem. Keskmine mahajäetud võlg ühe ettevõtte kohta on kasvanud alla 100 000 eurolt (2023) ligi 385 000 euroni.

Olgem ausad: maksejõuetusel on mitu põhjust — alakapitaliseeritus, nõrk juhtimine, kohati ka pettus. Aga alla omahinna võetud tööd ja tellijate makseviivitused, mida madalaima hinna surve ja makse-pärast-vastuvõtmist otseselt soodustavad, on tunnustatud surve nende seas. Süsteem ei tekita seda kahju üksi — aga ta toidab seda.

Tarnija pankrotti surumine ei säästa raha — see hävitab järgmise hanke konkurentsi. Iga kadunud kompetentne ettevõte on üks tõsine pakkuja vähem ja lõpuks valib tellija aina kahanevast ning kehvemast baasist.

§06 — Ebamugav osaRoheline koor, mäda sisu

Kogu seda mehaanikat ümbritseb peen kõne innovatsioonist, rohepöördest ja digitaliseerimisest. Avaliku sektori tellijad nõuavad järjest enam BIM-i ja openBIM-i: alates 2017. aastast on Eestis loodud Ühtsed BIM Nõuded (ÜBN), mida avaliku sektori tellijad (eeskätt riigi kinnisvara haldaja RKAS) oma projektides üha enam nõuavad.

Aga siin on lõhe. Hange nõuab BIM-i, IFC-mudeleid, ISO 19650 raamistikku, koondmudelite kokkupanekut ja kvaliteedikontrolle — keerukat, kõrgelt kvalifitseeritud tööd. Ja samal ajal hinnastatakse see kõik kui kaubaartikkel madalaima hinna kaudu ning kogu integratsioonirisk surutakse töövõtjale. See on innovatsiooniteater: rohelist ja digitaalset retoorikat kantakse pinnal, samal ajal kui all jookseb sama vana riski-mahalaadimise mehaanika. Roheline koor, mäda sisu.

§07 — LahendusKuus hooba, mis on juba olemas

Olen palju kritiseerinud. Aga see lugu ei lõpe kibestumisega, sest lahendused on olemas — ja suurem osa neist ei vaja isegi seadusemuudatust.

FIG.05 — KOLM PEAMIST HOOBA: VALE TEGIJA → ÕIGE TEGIJA

Kolm peamist hooba muudavad sama hanke vale tegija valijast õige tegija valijaks — ükski neist ei nõua seadusemuudatust.

Valida väärtuse järgi, aga teha väärtus auditeeritavaks. Riigihangete seadus juba lubab majanduslikult soodsaima pakkumuse valikut ja koguni kohustab kontrollima põhjendamatult madalaid pakkumusi. Tööriist on olemas — seda lihtsalt ei kasutata vaidlustamise hirmust.
Teha kvaliteedikriteeriumid masinloetavaks. See on minu eriala panus. openBIM-is on olemas IDS (Information Delivery Specification) — masinloetav nõuete formaat, mis muudab vastuvõtukriteeriumi automaatseks vastavuskontrolliks: mudel kas vastab nõudele või ei vasta. „Mulle ei meeldi, tee uuesti" muutub objektiivseks „vastab IDS-ile või ei vasta". Just seda me ÜBN-i platvormil teemegi — Eesti BIM-nõuded masinloetavana. Kui nõue on masinloetav, ei saa seda venitada subjektiivse kommentaariga.
Panna risk sinna, kus seda kontrollitakse. NEC-tüüpi lepingud (varajane hoiatus, compensation events) ja Soome alliansimudel, mida Väylävirasto on kasutanud suurtel taristuprojektidel, on tõestatud. Eesti ei pea kopeerima — aga põhimõtte „risk kontrollijale" saab lepingutesse tuua.
Kaitsta vastuvõtmist, mitte relvastada seda. Objektiivsed kriteeriumid; piiratud paranduvoorude arv; vaikiv vastuvõtmine pärast X päeva tellija vaikimist; ja nõue, et kommentaar peab tähtaja kehtivaks nullimiseks viitama konkreetsele normile. Sama loogika kuulub loamenetlusse.
Kaitsta rahavoogu. Etapimaksed objektiivse edenemise vastu, mitte lõppvastuvõtu vastu — ja alltöövõtja kaitse ahelas allapoole.
Lahendada vaidlused kiiresti. Ühendkuningriigis saab ehituslepingu vaidlus eraldi kiirmenetluses (adjudikatsioon) üldjuhul 28 päevaga kohe siduva otsuse: maksa nüüd, vaidle pärast. See loodi just seetõttu, et venivad maksed olid alltöövõtjaid massiliselt pankrotti viimas — sama ahel, mida siin kirjeldan.

Mida saab kohe teha — tellijana

Kirjutada vastuvõtukriteerium lähteülesandesse objektiivselt (võimalusel IDS-ina), mitte „tellija rahulolu" kaudu.
Lisada lepingusse paranduvoorude piir ja vaikiva vastuvõtu klausel.
Maksta nõutud BIM-i ja openBIM-i sofistikatsiooni eest — mitte hinnastada seda kaubatööna.

Töövõtjana

Nõuda lepingusse objektiivset vastuvõttu ja muudatusmehhanismi, mis hindab uue nõude ümber.
Eraldada kommentaarides puudus (tasuta) ja uus nõue (lisatöö) — kirjalikult, kohe.
Siduda etapimaksed objektiivse edu, mitte lõppvastuvõtuga.

§08 — Aus lõppPudelikael pole mehhanism, vaid stiimul

Olgem ausad: kõik need tööriistad on juba olemas. Majanduslikult soodsaim pakkumus on seaduses. Madala maksumuse kontroll on seaduses. Masinloetavad nõuded on tehniliselt olemas. Alliansimudel on Soomes tõestatud. Vaikiv vastuvõtmine on lepinguõiguses võimalik.

Päris pudelikael ei ole mehhanismide puudumine — see on stiimulistruktuur. Audiitori riskikartlikkus. „Kõige odavam on kõige lihtsam kaitsta." Tellija karjääririsk kaalub üles projekti edu. Kuni süsteem premeerib seda, kes ei otsusta, ja karistab seda, kes võtab vastutuse, ei muuda ükski uus juhend midagi.

Seepärast pöördun lõpetuseks tagasi sinna, kust alustasin. Niikaua kui ühe poole jaoks maksab aeg raha ja teise poole jaoks on see tasuta, ei ole need läbirääkimised võrdsete vahel. Lahendus ei ole süüdistada inimesi laua taga — nemad reageerivad mõistlikult stiimulitele, mille me oleme neile andnud. Lahendus on muuta stiimuleid: panna aeg maksma mõlemale poolele. Teha väärtus auditeeritavaks, et hirm taanduks. Teha vastuvõtmine objektiivseks, et venitamine ei tasuks end ära. Ja lõpetada teesklemine, et odav riski-mahalaadimine on innovatsioon.

Sest roheline koor mäda sisu peal ei püsi kaua. Ühel hetkel pole enam tarnijaid, kelle peale riski laduda. Ja siis kaotab ka see pool, kelle jaoks aeg oli tasuta.